2. WARUNKI ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod budownictwo mieszkaniowe następuje na wniosek zainteresowanego i jest bezpłatne. Trzeba wiedzieć, że może o nią wystąpić zarówno właściciel, jak i inne osoby, które nie mają tytułu prawnego do działki. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby urząd wydał ją kilku niezależnym osobom jednocześnie. Wynika to z tego, że sama decyzja nie nadaje praw do terenu i nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich.
Jeżeli postaramy się o nią przed zakupem gruntu, to odniesiemy podwójną korzyść. Po pierwsze zdobędziemy pewność, co i w jaki sposób będzie można zbudować na wybranej działce, a po drugie zdobędziemy już na wstępie dokument niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę przez co skrócimy późniejsze formalności.
Na ogół gotowe wzory wniosków są dostępne w urzędzie gminy.
Ale uwaga – obeca konstrukcja prawa sprawia, że wydanie decyzji nie zawsze będzie możliwe, tzn. do jej wydania musi być spełniony szereg warunków wyszczególnionych w Art,61.1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr. 80, poz. 717). Wystarczy na przykład, że dany teren nie będzie miał dostępu do drogi publicznej, lub że żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób, który pozwala określić wymagania dotyczące nowej zabudowy, a decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie otrzymamy. Podobnie, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, to postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostanie zawieszone do czasu uchwalenia planu.
Jeśli interesująca nas działka znajduje się na terenie dla którego nie uchwalono planu miejscowego, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie niemożliwe, to najlepiej wstrzymać się z jej zakupem.

Wniosek
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinien zawierać określenie:
– granic terenu objętego wnioskiem – czyli granic działki oznaczonych na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (mapa powinna obejmować teren, którego dotyczy i najbliższe jego otoczenie),
– funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu – czyli opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość), dodatkowo należy ująć planowany garaż, śmietnik, itp. a także planowany sposób zagospodarowania terenu (w którym miejscu na działce przewidujemy usytuowanie budynków),
– zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,
– czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko (w przypadku budownictwa jednorodzinnego raczej nie jest potrzebne).
Dane, które wpisujemy do wniosku mają charakter orientacyjny, opisujemy co chcielibyśmy zrealizować – nie trzeba mieć ani projektu budowlanego ani koncepcji zabudowy. Nie są również potrzebne warunki techniczne przyłączenia mediów, ani spełnienie jakichkolwiek innych warunków na rzecz gminy. Urząd wydając decyzję określa wiążąco co będzie można zrealizować na naszej działce i dopiero w oparciu o te wytyczne powstaje projekt budowlany.

Decyzja o warunkach zabudowy
W decyzji gmina określa:
– rodzaj inwestycji, czyli co można zbudować,
– warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla danego obszaru został uchwalony,
– warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrona środowiska),
– warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (szambo, studnia),
– wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
– linie rozgraniczające inwestycji – czyli obszar na którym planowana jest budowa z pełną infrastrukturą , wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali,
– okres ważności decyzji (we wniosku warto zaznaczyć, jaki termin ważności decyzji nas interesuje, zwłaszcza wtedy, gdy nie zmierzamy od razu występować o pozwolenie na budowę)
– w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji.
Decyzja szczegółowo określa dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia powinniśmy uzyskać. Przykładowo, może to być obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w zespole uzgadniania dokumentacji (popularnie ZUD – organ, który nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia na danym terenie administracyjnym), uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków (jeśli dom będzie budowany w strefie objętej ochroną konserwatorską), uzyskania zgody na ewentualną wycinkę drzew, etc.